Las nuevas maneras de acceder a un inmueble

Comprar con criptomonedas. La revolución del mercado inmobiliario Los argentinos que resguardan sus ahorros en ladrillos suelen desembolsar en las operaciones todos los dólares cash sobre la mesa; sin embargo, surgen nuevas maneras de adquirir inmuebles

Recientemente, el gigante de los pagos electrónicos, Paypal, anunció que permitirá el pago con criptomonedas, entre ellas Bitcoin, Bitcoin cash, Ethereum y Litecoin. La compañía, cuyos servicios usan cerca de 26 millones de comercios alrededor del mundo y que tiene una capitalización de mercado valuada en unos US$296.000 millones, se suma a la lista creciente de empresas de envergadura que incluyen las criptodivisas en sus operaciones diarias.

Solo unos días antes, Tesla había anunciado que también aceptaría criptomonedas como forma de pago por sus autos eléctricos. A la serie de señales se sumó Rick Rieder, jefe de inversiones de BlackRock, el fondo de inversión más grande del planeta, quien afirmó que la compañía de gestión de capitales `ya está incursionando en bitcoin`. Las últimas semanas parecen dejar en claro que las criptodivisas pasaron de ser una inversión especulativa a reserva de valor y, ahora, a moneda de cambio. `No creo que haya vuelta atrás`, sentenció Dan Schulman, Presidente y CEO de Paypal, en una entrevista con Bloomberg News.

El fenómeno se acentúa en un país como la Argentina: mientras la inflación erosiona el valor de los activos en pesos, el cepo cambiario impide resguardarse en el dólar y la marcha de la economía, signada por la inestabilidad cambiaria, desalientan la inversión, las criptomonedas se vuelven una alternativa cada vez más atractiva. `Hay plataformas, llamadas exchanges, que crecieron diez veces en volumen de operaciones y en usuarios. El contexto local empuja mucho`, cuenta Rodolfo Andragnes, especialista en criptomonedas y presidente de la ONG Bitcoin argentina. `Hoy comprar acciones en la bolsa es un riesgo. Los bonos a duras penas le ganan a la inflación, y los plazos fijos directamente pierden. Las criptomonedas son una manera de dolarizarse`, sigue. Al momento de cierre de la edición, el Bitcoin, la más popular de las criptodivisas, cotizaba a US$50.010. Exactamente un año antes, el valor era de US$6889. Cripto y ladrillo no es casualidad, entonces, que empieza a observarse la fusión entre el mundo de las divisas virtuales y uno de los rubros al que históricamente han acudido los argentinos para resguardar el valor de sus ahorros: el mercado inmobiliario. Son los primeros pasos del matrimonio entre criptomoneda y ladrillo, una alternativa que no solamente permite agilizar las transacciones y hacerlas más seguras, sino que abre un abanico de posibilidades de inversión y generación de nuevos activos vinculados a los proyectos inmobiliarios.

Desarrolladores e inmobiliarias entrevistados por La Nación aseguran que las consultas por compraventa con criptomonedas crecen día a día, e incluso empiezan a constatarse transacciones concretas. `Tomamos la decisión de aceptar criptomonedas. Venimos con muchas consultas, y ya cerramos dos operaciones. Es una tendencia que se va a instalar`, cuenta Hernán Nucífora, desarrollador y CEO de la consultora inmobiliaria Global Investments. `Me consultan por Bitcoin y Ethereum constantemente. Hemos tenido una transacción, y no tengo dudas de que habrá cada vez más`, coincide Ari Milzstenj, a cargo de la desarrolladora rosarina G70. El proyecto Line Ocampo, a cargo del estudio Anchezar | Santagada, un emprendimiento con viviendas de hasta 773 m² y jardines propios en el corazón de Barrio Parque, también aceptará criptomonedas como pago de las unidades. Solange Esseiva, directora de la empresa de real estate H54, agrega: `Me han pedido específicamente tanto comprar como vender en Bitcoin. Todavía no es moneda corriente, pero empieza a suceder`.

Las ventajas, según los protagonistas, son numerosas. En primer lugar, desaparece el dinero en efectivo, todavía el medio de pago imperante en las transacciones inmobiliarias en la Argentina. `Es instantáneo, extremadamente seguro y, además, falto de burocracia. Se sientan el comprador y el vendedor, se escanea el código de la billetera o virtual -wallet -en la jerga- a la cual hay que enviar el dinero, y son unos pocos minutos durante los cuales se valida la cadena de blockchain de la operación. Y listo`, explica Gabriel Brodsky, CEO de Predial Propiedades. `Argentina es de los pocos lugares en los que en una operación inmobiliaria te ponen US$300.000 arriba de la mesa. Es una locura absoluta. Por cuestiones de seguridad, de informalidad… El cripto viene a simplificar todo`, dice Nucífora.

Además, el perfil de los tenedores de criptomonedas empieza a ser muy variado. `Cada vez es más difícil trazar un perfil del que compra o ahorra en cripto. Es como intentar hacerlo para los que compran dólares. no se puede, están todos. Antes sí, eran los innovadores o inversores de riesgo. Hoy no`, describe Andragnes, de Bitcoin Argentina. `Opera con cripto mucha más gente de la que se cree o piensa`, agrega Nucífora. `Hay muchísimo movimiento de gente joven. Uno ve que empezaron hace tiempo a meterse en el mundo de las criptomonedas, empezaron a acumular diversas criptos y se han capitalizado. Hoy tienen un nivel de patrimonio que en su momento no era suficiente para pensar en un inmueble. Ahora buscan alternativas`, cuenta Brodsky.

Las criptomonedas y el mercado inmobiliario también podrían tener un punto de encuentro en una medida que hoy por hoy ilusiona al sector: el blanqueo para la construcción. Pensado para quienes busquen sincerar fondos a través de la inversión en obras por empezar o hasta con un 50% de avance, también puede aplicar para dinero en formato cripto que no esté declarado. `Puede ser una gran oportunidad para los tenedores de Bitcoin. Hay gente que entró hace mucho tiempo, cuando todavía no existía reglamentación ni figuras jurídicas mediante las cuales configurar los fondos. Todavía hay dificultad y poca claridad en cómo se declara, pero antes directamente no había nada. Mucha gente que tiene criptomonedas y que no puede o no sabe cómo representarlas, o que tienen miedo de representarlas por el posible castigo por algo que no era declarable, hoy tiene una gran oportunidad`, explica Andragnes.

Por otra parte, hay un reparo que es usual para quienes cobran con criptomonedas: la volatilidad. Es sabido que el valor de divisas como el bitcoin fluctúa abrupta y constantemente, y no son pocos quienes advierten por una posible burbuja y desplome del precio. `Lo que tiene la cripto es que es muy volátil. acopiar o ahorrar en criptomonedas tiene un riesgo enorme. En nuestro caso tomamos la cripto y la liquidamos en el momento, casi como un pasamanos`, cuenta el desarrollador rosarino Milzstenj. Por ejemplo, un propietario cobra por un departamento US$100.000, equivalentes en bitcoin. Sin embargo, al cabo de unas horas el valor de la criptodivisa cae y ese propietario ahora tiene en sus manos US$80.000. Una alternativa para la incertidumbre es operar con las llamadas stablecoins, como pueden ser USD Coin o el DAI.

Bitcoins y stablecoins ¿En qué consisten? Tanto bitcoins como stablecoins son criptomonedas, es decir que se generan y transaccionan a través de la tecnología del blockchain. Esta es una red de protocolos criptográficos que no requiere de intermediarios o un ente central para su funcionamiento. Las transacciones se asientan en una suerte de libro contable digital, y cada bloque está encadenado con los demás, como las entradas de un libro de contabilidad de papel tradicional. Los registros contables se distribuyen a través de millones de usuarios alrededor del mundo, lo que los hace extremadamente seguros ya que no se pueden alterar y se puede comprobar fácilmente su trazabilidad.

Pero, a diferencia de una moneda como el bitcoin, una stablecoin es una variante de criptomoneda que está atada al valor de divisas físicas, como el dólar o el euro, con el objetivo de minimizar la volatilidad. Cada stablecoin es una representación digital de una moneda estable como el dólar. Es decir, tiene las facilidades del blockchain (transferencias rápidas, seguras, a bajo costo y sin la intervención de instituciones financieras), pero sin tener la volatilidad y el riesgo de fluctuación propios del bitcoin. Una moneda de cambio ideal para los desarrollos inmobiliarios.

El mundo de las criptomonedas se cuela en todos los sectores de la economía. A medida que más gente y empresas se familiarizan con su funcionamiento, crecen el volumen y la confianza, multiplicando las posibilidades y abriendo nuevos mercados. `Esta es la punta del iceberg. Para la industria inmobiliaria se abre un abanico espectacular de posibilidades`, vaticina Brodsky de Predial.

El sector inmobiliario pide pista y parece avisar que no piensa quedar atrás en la imparable marcha del mundo cripto. Un mundo que promete descentralización, agilidad y menores costos. El mercado inmobiliario no es la excepción entre los que quieren ser parte de estas ventajas. A la tendencia de las operaciones de real estate con criptomonedas se suma una modalidad que busca revolucionar los mercados de prácticamente cualquier activo: token. ¿De qué se trata?

La tokenización Un token es una unidad digital que representa a un activo subyacente. El concepto es similar al de las acciones de una empresa, por ejemplo. Hay un activo, cuyo valor total se representa en uno o en millones de tokens, y luego los compradores adquieren esos `pedacitos de propiedad`. La transacción de ese token queda registrada y validada en la blockchain, por lo que es imposible de manipular.

¿Y si se pudiera representar el valor de un proyecto inmobiliario con tokens? ¿Y si esos tokens, que representan una porción del valor de un desarrollo, pudieran luego comprar y venderse, al igual que una acción? Incluso más: ¿es factible pensar en un proyecto inmobiliario que se financia a través de una oferta inicial de tokens, que luego van incrementando en valor a medida que avanza la obra?

Criptokuántica, una compañía argentino-española, ya opera de esa manera en España. Desarrolló el proyecto Onda Serrano, en Málaga, y en menos de 10 días ya había recaudado US$150.000. En diálogo con La Nacion, Néstor Kreimer, su CEO, afirma: `Estamos reinventando la manera de financiar emprendimientos inmobiliarios`. Se trata de la primera `tokenización` inmobiliaria por oferta pública, algo que es posible en España porque la Comisión Nacional de Valores (CNMV) local ya introdujo el diseño conceptual y jurídico que lo permite. `Hay un régimen que facilita el registro de la oferta pública de los títulos que representan los tokens. Elegimos que los tokens sean títulos de deuda. Son parecidos a una Obligación Negociable`, cuenta Kreimer. Además, afirma que existe una `figura jurídica fantástica llamada préstamo participativo. Es un préstamo que queda ligado a la suerte de un activo`. Ese activo es el desarrollo inmobiliario; Criptokuántica toma deuda, y el retorno que tiene el `prestamista` es la valorización de la propiedad, que va trepando a medida que avanza la obra. Para dar seguridad, una agenda de rating creada con fondos públicos europeos, Veltis Ratings, certifica la tokenización. Además, el token es totalmente líquido, es decir que puede comprar y venderse a través de la blockchain sin mayores complicaciones. `Es la evolución del crowdfunding. Con US$500 yo puedo entrar a un crowdfunding, pero sigo teniendo un problema: no tiene mercado secundario. Comprás una posición de US$500, pero después es muy difícil a mitad de obra darte vuelta y venderle esa posición a un tercero. La tokenización es la solución a eso, y a medida que se haga más popular va a ser cada vez más sencilla`, se entusiasma Kreimer.

La tokenización combina las ventajas del mundo cripto, con sus tasas altas, y la estabilidad de un mercado al que los argentinos han históricamente acudido para ahorrar y resguardar valor: el mercado inmobiliario. `El activo subyacente, que es el ladrillo, da solidez. Es un diferencial no menor. Ante la volatilidad de las criptomonedas, esto mantiene la estabilidad de un activo estable como el ladrillo`, sigue Kreimer. El proceso, además, se da enteramente sin intervención de organismos centrales ni entes reguladores. Es peer to peer, entre persona y persona. `Estamos en la movida de la desintermediación masiva que implica la criptoeconomía`.

La tokenización ilusiona a desarrolladores e inmobiliarios por igual. `La tokenización de un inmueble democratiza la inversión, da la posibilidad de invertir sumas chicas a alguien que hoy no puede acceder al mercado inmobiliario, pero con este sistema puede ser dueño de un pedacito de unidad`, dice Brodsky, de Predial. `El día de mañana, no tengo dudas de que la tokenización va a abrir muchas posibilidades`, agrega Nucifora. Además, Kreimer concluye la charla advirtiendo que `va a transformar el rol de los brokers inmobiliarios. No se tratará más de ayudar a encontrar un inmueble. Será un brokerage puro y duro de carteras digitales de proyectos inmobiliarios en cualquier lugar del mundo, una compraventa constante que abre infinitas puertas de inversión sin importar si es mucha o poca`.

Por La Nación

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